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不動産登記

  

不動産の売買、贈与

 

不動産の登記は、あなたが不動産の権利を取得した場合に、その権利の取得を第三者に対抗するために行うものです。したがって、不動産の登記を行うことは義務でありません。しかし、あなたが権利を取得したことを登記しないと、同じ不動産について権利を取得したと主張する第三者に対抗することができなくなります。たとえば、あなたがAさんから土地を購入したとします。あなたが登記しないでいるうちに、AさんがBさんに同じ土地を売却し、Bさんが所有権取得の登記をしてしまうと、あなたはBさんに所有権を取得したことを対抗することができなくなり、結果的に不動産の所有権を失ってしまいます。したがって、以下のような場合は、速やかに登記をする必要があります。

  • 不動産を購入したとき
  • 不動産の贈与を受けたとき

不動産を相続したとき

 

不動産を遺産分割により取得したときは、相続による所有権移転登記をする必要があります。相続登記をしないで放置しておくと、第2、第3の相続が発生し、遺産の分割が困難になり、かつ揃える書類が増加します。したがって、正確には相続が発生した場合は、速やかに遺産分割の手続きを行う必要がある、ということです。遺産分割協議書に添付した戸籍謄本や印鑑証明書には有効期限の定めはないので、遺産分割協議が成立すれば、相続による所有権移転登記はいつでもできます。

遺産分割を行うために必要な書類は、大要以下のとおりです。

  • ・被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍を含む)
  • ・被相続人の除住民票
  • ・各相続人の戸籍謄本
  • ・各相続人の住民票(本籍地が記載されているもの)
  • ・各相続人の印鑑証明書
  • ・固定資産評価証明書

以上です。

住宅ローンを完済したとき

 

住宅ローンを完済したときや、事業資金を完済したときは、自動的に抵当権が抹消される訳ではありません。抵当権抹消の登記手続きを速やかに行う必要があります。抵当権を抹消しないで放置しておくと、金融機関の消滅や統合などの事情により、印鑑証明書が必要になったり、余分な費用が発生したりすることがあるからです。

 

抵当権抹消を行うために必要な書類は以下のとおりです。

  • あなたが銀行から抹消書類として預かった全ての書類
  • あなたの認め印

登記の費用について


登記の費用は、登録免許税と報酬の合計額です。報酬については概算です。

項  目登録免許税(注1)報  酬
売買による所有権移転登記 土地の固定資産評価額の1000分の15
建物の固定資産評価額の1000分の20(注2)
5万円~7万円
贈与による所有権移転登記 土地・建物の固定資産評価額の1000分の20 5万円~7万円
相続による所有権移転登記 土地・建物の固定資産評価額の1000分の4 5万円~10万円
抹消による抵当権等抹消登記 不動産1個につき1000円(注3) 1万円~1.5万円

(注1)お手許の固定資産税納税通知書に当年度の価格が記載されています。その価格にそれぞれの税率を乗じると登録免許税の概算額が算出できます。

(例)土地・建物を購入し、所有権移転登記を受ける場合で、土地の価格が1500万円、建物の価格が1000万円の場合の登録免許税

     

(土地)1500万円×0.015=22万5000円

     

(建物)1000万円× 0.02=20万円

     

(合計)             42万5000円 

(注2)建物が居住用である場合は、登録免許税の概算額は建物価格の1000分の3に軽減されます。

(注3)抵当権抹消登記の登録免許税は、例えば土地が1筆、建物が1筆の場合は、不動産の個数は2なので、1000円×2で2000円です。

      

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商業登記


商業登記は、会社の本店所在地、資本金額、代表者の住所・氏名などの、会社と取引する第三者にとって重要な事実を公開し、取引の安全を側面から担保するきわめて重要な制度です。あなたの会社に以下の事実が生じた場合は、原則として、本店の所在地において2週間以内に登記する必要があり、登記を怠った場合は過料の制裁があります。したがって速やかに登記することをお勧めします。

  • ・株式会社を設立した(設立の登記)
  • ・役員を変更した(役員変更の登記)
  • ・取締役(兼代表取締役)を1名とし、監査役を廃止(機関変更の登記)
  • ・取締役会設置会社、監査役設置会社の廃止、(役員変更の登記)
  • ・資本金を増額または減少した(資本金額の変更の登記)
  • ・有限会社を株式会社にした(移行のための商号変更登記)
  • ・会社を解散した(解散の登記)
  • ・会社の清算が終了した(清算結了の登記)

以上が会社の代表的な登記の例です。


登記の費用について


登記の費用は、登録免許税と報酬の合計額です。報酬については概算です。

項  目登録免許税報  酬
設立の登記 資本金額の1000分の7(注1) 5万円~10万円
役員変更の登記 1件につき3万円(注2) 4万円~5万円
機関変更の登記 1件につき7万円(注3) 15万円~20万円
資本金の増額 増加した資本金額の1000分の7(注4) 4万円~5万円
資本金の減少 1件につき3万円 4万円~5万円
移行の登記(商号変更による株式会社の設立の登記) 資本金額の1000分の1.5(注5) 5万円~10万円
解散及び清算人選任(就任)の登記 1件につき3万9000円 4万円~5万円
清算結了の登記 1件につき2000円 4万円~5万円

(注1)計算した金額が15万円に満たない場合は、15万円。なお、設立の登記については、登録免許税の他に公証人の定款認証手数料約5万円、定款に貼る4万円の収入印紙代が必要です。なお、当事務所は電子定款の認証に対応していますので4万円は必要ありません。

(注2)資本金1億円以下の会社の場合は1万円

(注3)資本金1億円以下の会社で、取締役会設置会社、監査役設置会社の廃止、役員変更の登記等の登記をした場合

(注4)計算した金額が3万円に満たない場合は、3万円

(注5)商号変更の直前における資本金の額を超える資本金額に対応する部分 については1000分の7、これによって計算した金額が3万円に満たない場合は3万円


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遺 言


1.遺 言

遺産の分割は、遺言によるのが原則です。遺言がない場合は、相続人間にお いて法定相続分を基準に遺産の分割の手続きを行う必要があります。したがって、以下のようなケースの場合は、遺言書を作成しておくことをお勧めしています。

  • ・自分の死後に相続人間で争いが起こることはなるべく避けたい
  • ・特定の相続人だけに遺産を承継させたい
  • ・夫婦間に子供がなく、遺産を配偶者のみに相続させたい
  • ・夫婦間に子供がなく、配偶者は既に他界し、遺産の全て(または一部)を、相続人(兄弟、甥、姪)以外の第三者に寄付したい
  • ・相続人のうちに行方不明の相続人がいる

遺言書の作成は、なるべく自筆証書遺言ではなく、公正証書遺言(公証人に作成してもらいます)を作成することをお勧めします。自筆証書遺言は、あなたの死後に相続人または遺言書の保管者が家庭裁判所に遺言書の検認手続きを申立てる必要があるのみならず、一定の要件を充たさないと効力を生じないことがあるからです。さらに、遺言書の検認手続の際には、相続人の全ての戸籍及び遺言者の出生から死亡までのすべての戸籍(除籍、原戸籍を含む)を取得する必要がありますが、戸籍を取得することが予想外に困難なことがあるからです(遺言者が養子の場合など)。

遺言書を作成したからといって、遺留分の制度があるため、相続人があなたの遺志に従って遺産分割の手続きを行うとは限りません。遺留分の制度は、遺言があっても遺産の一定割合(直系尊属のみが相続人である場合は遺産の3分の1、その他の場合は遺産の2分の1)については、相続人に遺産の取得が認められるからです。ただ、あなたが最後の遺志を遺言書という形で残しておけば、相続人はあなたの遺志に従って遺産分割を行うのが期待できることが多いので、決して無駄ではありません。

2.遺言執行業務

遺言書に基づく預貯金の分割や不動産の所有権移転登記などの遺産分割手続きをスムーズに行うためは、遺言書中に遺言執行者を定めておくことも大切なことです。

ところで、相続人のうちの1人(または複数人)が遺言執行者と指定されている場合、具体的にはどのように遺言執行事務を行うか、戸惑われることも多いようです。当事務所では、遺言執行者に代わって、遺言執行事務を行っています。また、当職が遺言執行者となることもできます。

遺言執行事務に関する報酬については、報酬規程表を参照して下さい(あくまでも概算です)。なお、以下の注を参照して下さい。

(注)司法書士の業務については司法書士法第3条に規定する他、同法第2 9条並びに同法施行規則第31条の規定から、司法書士は業として、本人から依頼を受けて本人の財産の管理処分を行うことができるものとされています。但し、紛争性のある事案(法的紛争を生じることが不可避である事案)については、弁護士法72条(非弁活動の禁止)に抵触するため、受託することができません。

報酬規定表

継承対象財産の価額報酬額(消費税別)
500万円以下 25万円
500万円を超え5000万円以下 価額の1.2% + 19万円
5000万円を超え1億円以下 価額の1.0% + 29万円
1億円を超え3億円以下 価額の0.7% + 59万円
3億円以上 価額の0.4% + 149万円
  

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遺産継承


遺産承継業務

相続が開始すると、戸籍の収集から始めて、相続人を特定し、各相続人の相続分を算定し、法定相続分を基準に遺産分割を行います。しかし、少子高齢化、核家族化が進んでいる現状では、兄弟間で相続が開始することも多くなっており、個人情報保護の観点から、戸籍を収集すること自体が困難になっています。また、遺言書の有無、相続債務(被相続人が生前に負担した債務)の存否、不動産を所有しているかどうか、などの調査を行う必要がある場合もあります。これらの調査をしないで遺産分割を行うと、被相続人の最後の遺思に反する結果になることがあります。また、相続人が知らない間に被相続人の債務を負担することもあります。場合によっては、相続放棄の手続きや限定承認(相続債務を相続財産の限度で支払う手続き)を行った方がいい場合もあります。このように、相続の手続きは、なかなかに厄介なものです。

また、被後見人(被補助人、被保佐人を含みます)が亡くなり、遺産承継業務を行う必要がある場合もあります。被後見人の場合は、身寄りがない、あるいは身寄りがあっても殆ど交際がない場合も多いからです。

当事務所では、各相続人との間で、相続財産承継業務に関する委任契約を締結し、相続人の代理人として遺産承継業務を行っています。報酬については遺言の項目の報酬規程表を参照して下さい(あくまでも概算です)。なお、遺言の項目の(注)を参照して下さい。

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成年後見


 

成年後見制度は、平成12年介護保険法が施行されると同時に制度化されました。以前は「成年後見って何?」という相談が多かったのですが、現在では「成年後見を利用するにどうすればいいのか」という問い合わせが増加しています。それだけ、成年後見制度が社会的に認知されてきたことの証左と言えます。

 

さて、以下のような場合は成年後見制度を利用する必要、または成年後見制度を利用することをお勧めします。

  • ・遺産の分割をしたいが、相続人が認知症などのため判断能力を喪失しているか、または減退している
  • ・預貯金の解約、不動産の処分をしたいが、名義人が認知症などのため判断能力を喪失しているか、または減退している
  • ・亡親の遺産を障がいを持つ子供のために使って欲しい(民事信託の項目も参照して下さい)
  • ・認知症などのため判断能力を喪失している親の資産を子が事実上管理しているが、管理の実態が不透明で親の資産が子の為に流用されている疑いがある
  • ・将来認知症などのため判断能力を喪失する場合に備えて、信頼する親族または第三者に財産の管理を任せたい(任意後見)
 

また、成年後見制度に付随して、以下のような事例もあります。

  • ・身寄りがないか、または身寄りがあっても絶縁状態のため、死後において、葬儀、永代供養、行政機関への届出、債権債務関係の清算などの死後の事務を第三者に委任したい(死後委任事務)
  • ・任意後見が発効(家庭裁判所による任意後見監督人選任の審判)するまでの間、不動産や預貯金の管理を第三者に委任したい

これらの事例の場合は、あなたやあなたの親族、並びに社会福祉協議会などの意見を聞きながら、あなたにとって最善と思われる方法を一緒に考えましょう。

 

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債務整理


借りたお金は返すのが当たり前です。しかし、これはモラルの問題で、現実には失業したり、病気をしたりしてお金を返すことができなくなることもあります。また、そうではなくとも、多額の借り入れがあり、毎月の支払いをどうしたらいいのか困っている、ということもあるでしょう。そのような場合は、他から借り入れて弁済したり、債権者のいうままに和解したりせず、まず相談することをお勧めします。法定利息に基づいて再計算すると債務は既に消滅していたり、場合によっては過払い金が発生していることもあり、過払い金を他の債務の返済に充てれば債務がなくなったり、債務額が減少することもあるからです。  法定利息に基づいて再計算しても、多額の債務が残り、現在の収入ではとても支払えないという場合には、あなたの選択肢は以下の3つがあります。

     
  1. 任意和解
  2.  
  3. 破 産
  4.  
  5. 民事再生

1の任意和解は、裁判所の手続きによらず、専門家があなたを代理して債権者と和解し、3年間ないし5年間にわたって支払い可能な金額の支払いを継続していく制度です。

2の破産は、あなたが病気あるいは失職などにより継続的な収入がなく、債務の弁済が不可能、または著しく困難な場合に、裁判所に破産の申立てをして、あなたが有する全ての積極財産(一定額の財産はあなたに残りますが)を総債権者のために投げ出す制度です。その代り、あなたは全ての債務(不法行為に基づく損害賠償債務、税金などの債務は除きます)から免れること(免責といいます)ができます。

3の民事再生は、継続的収入はあるものの、債務の弁済が困難な場合に、裁判所に民事再生の申立てをして、総債務額の一定割合(原則は、債権額の20%、但し債務額が100万円未満の場合は債務額、債務額が100万円以上500万円未満の場合は100万円)に債務額を圧縮し、3年間(場合によっては5年まで)債務の支払いを継続して、圧縮された債務額の全額を返済すれば、免責される制度です。

 

いずれの制度も、5年ないし7年間ローンが組めなかったり、一定の職業に就くことができない(たとえば、会社の取締役、保険外交員、ガードマンなど)など、あなたにとって様々なデメリットがあります。いずれの制度を選択するかは、あなたと一緒に考えてみましょう。ただ、いずれの制度もあなたを側面から援助できるだけです。あなたが経済的に再生できるかどうかは、あなた自身の努力(病気を治すこと、就職することなど)にかかっています。

 

なお、相談に来られる場合は以下の書類を持参して下さい。

    • ・あなたが債務者本人であることを確認できる写真付きの公的証明書(免許証、パスポートなど)
    • ・写真付きの公的証明書をお持ちでないときは、国民健康保険証などのあなたが債務者本人であることを証明できる公的証明書2通
    • ・借入先から交付されたカード
    • ・認め印

報酬は以下のとおりです。

      • ・相談料 5000円(1時間当たり)
      • ・債務整理報酬(任意和解の場合) 1社当たり3万円(消費税抜き)
      • ・過払い金返還報酬        返還金額の20%(消費税抜き)、訴訟によって 返還を受けた場合は、返還金額の25%(消費税抜き)
      • ・破産手続            25万円~30万円(消費税抜き)
      • ・民事再生            30万円~35万円(消費税抜き)

報酬を支払うことが困難な場合は、法テラスを利用することもできます。法テラスを利用した場合の報酬は約10万円です。毎月一定額(5000円から)を法テラスに分割弁済します。

  

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任意売却


担保不動産の任意売却

平成25年3月末日をもって中小企業金融円滑化法は廃止されています。

同法は中小企業の企業金融みならず、個人の住宅ローンにも適用されていました。今後、住宅ローンが支払えなくなり、不動産の差押、競売の事例が多くなるのではないか、と考えられています。

不動産が競売されると、競売価格は実勢価格に比べて低額(実勢価格の6割から7割程度)になり、場合によっては多額の債務が残ってしまう場合もあります。住宅を失うのは止むを得ないとしても、住宅ローンをなるべく減額し経済的破綻を避ける努力をすることは、あなたにとってとても大切なことです。不動産の任意売却は、あなたの今後の経済的破綻を避けるための1つの有力な選択肢になり得ます。

任意売却の場合は、実勢価格で売却することができるので、住宅ローンを減 額することができる可能性があります。また、相当の範囲内で不動産を処分するための諸費用(例えば、①引越しのための費用②抵当権抹消の費用(司法書士に支払う費用)③契約書印紙代 等)を、住宅ローンから控除することができます。裁判所によって競売されてしまうよりは任意で売却した方が、今後のあなたの生活にとってプラスではないでしょうか。

もちろん、処分することが困難な不動産もありますし、任意売却ができたとしても、多額の住宅ローンが残ってしまう場合もあります。このような場合は、当事務所は自己破産の手続きの書類作成援助を行います。なお、自己破産については破産の項目を参照して下さい。


(注)司法書士の業務については司法書士法第3条に規定する他、同法第29条並びに同法施行規則第31条の規定から、司法書士は業として、本人から依頼を受けて本人の財産の管理処分を行うことができるものとされています。 但し、紛争性のある事案(法的紛争を生じることが不可避である事案)については、弁護士法72条(非弁活動の禁止)に抵触するため、受託することができません。

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信 託

民事信託

信託の基本的な類型は、ある人(委託者といいます)が、財産を管理・処分する目的のため、第三者(受託者といいます)に権利を移転する契約です。 信託契約によって信託財産から利益を受ける人を受益者といいます。信託契約 は、委託者が死亡してもその効力が失われることがありません(この機能を意 思凍結機能といいます)。また、信託財産は委託者及び受託者の経済的破綻の 影響を受けることはありません(この機能を倒産隔離機能といいます)。

以上の信託の機能を活用すると、

    • 1.いわゆる「親亡き後」の障がい者である子の扶養
    • 2.後継ぎ遺贈
    • 3.中小企業の事業承継
    • 4.多数の共有者がいる財産の管理

などの問題に対応できる、と考えられています。

具体的には以下のような場合です。


1.いわゆる「親亡き後」問題

Aさんには亡夫との間に知的障がいのあるBさんがいます。Aさんは自分が亡くなった後のBさんの生活を心配し、相続財産を可能な限りBさんの ために使用し、Bさんの死後は世話になったBさんの兄弟等に財産を譲りた い、と思っています。このような場合は、信託契約と成年後見制度を利用す ることによって、Aさんの希望を叶えることができる場合もあります。

2.後継ぎ遺贈(受益者連続信託)

Aさんの家は資産家で、先祖代々直系の長男が遺産を相続してきました。 Aさんは、自分が亡くなった後に、遺産分割によって先祖代々から承継した資 産が分散することを心配しています。このような場合、信託契約によって、直 系の長男に信託契約の受益者を連続させていけば、Aさんの悩みを解決するこ とができる場合もあります。

3.事業承継

Aさんは裸一貫から会社を興し、経営者として頑張ってきました。幸いにも会社の業績は順調ですが、もし、自分が亡くなった後、遺産分割によって会社 の株式が分散した場合、会社の経営に支障をきたすのではないかと心配してい ます。このような場合、信託契約によって、株式の名義を第三者に移転するこ とによって解決することができる場合もあります。

4.多数共有者の財産の管理

A、B、Cさんは、亡父から相続した貸ビルを共同で所有しています(持分 各3分の1)。Aさんらは、今後共有者の1人が経済的に破綻し、共有持分が 差押えられたり、共有者の1人に相続が発生し持分が細分化されることによって、貸しビルの経営が困難になることを心配しています。 このような場合、A、B、Cさんは別に設立した資産管理会社(一般社団法人が適切)に、信託契約により貸しビルの所有権を移転することにします。そ うすることで、共有者の1人の経済的破綻や相続のリスクを回避することがで きます(信託受益権に対する差押えや信託受益権の相続の問題になります)。 さらに、信託によって所有権を移転する場合は、租税負担の面で大きなメリッ トがあります。すなわち、譲渡所得税、不動産取得税は非課税(但し、譲渡所 得税については、委託者と受託者が異なる場合は課税されます。)とされ、登 録免許税も固定資産評価額の1000分の4とされています。通常の売買によ る所有権移転登記(平成27年3月31日までは固定資産評価額の1000分 の15)や現物出資の登録免許税(固定資産評価額の1000分の20)と比 較すると、非常に低額です。


これらの場合以外にも、市街地の再開発、森林の有効利用などに、信託を活 用することができるのではないか、と考えられています。信託を利用する場合 は、遺留分の問題があり、必ずしもうまくいくとはかぎりません。しかし、財 産管理のための有益な選択肢の1つです。


信託は、十字軍に端を発するといわれています。中世ヨーロッパにローマ法 の伝統(Pacta sunt servanda 契約は拘束する)が脈々と生き続けていた証 左でしょうか。まさに、ローマ法、ヨーロッパ恐るべし、というところでしょ うか。信託は、財産の名義を第三者に移転することであるため、所有意識の強 い我々日本人にとって抵抗感があるようです。しかし、信託を積極的に活用す ることで、多くの問題や悩みを解決できるのではないか、と思います。

  

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